| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证新房业务总交易额（GTV）下滑背景下，货币化率提升的多大程度能否持续弥补规模萎缩 | 2023年新房交易GTV为1,003,000百万元，净收入为30,600百万元；2024年新房GTV降至970,000百万元，净收入升至33,700百万元；2025年新房GTV进一步降至890,900百万元，净收入降至30,600百万元。 | reported_fact | management_claim：管理层解释2024年新房净收入上升主要由于货币化能力的提高，部分抵销了GTV下降的影响。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，在开发商去化压力加剧下渠道分销渗透率与佣金率可能持续抬升，该观点尚需通过不同类型开发商的实际分佣协议变化来验证。 | 缺少按开发商所有制（国资/民企）拆分的佣金率数据；缺少新房项目高佣金率与后续坏账发生率之间的对应数据；缺少同业可比公司的新房实际结佣率时序数据。 | 新房GTV萎缩幅度与货币化率变动空间之间的动态关系；佣金率上升对后续应收账款回收周期的影响范围。 |
| 需要验证家装家居增量业务对集团整体利润池的贡献多大程度依赖房产交易导流，以及单位经济模型是否持续健康 | 家装家居净收入从2023年的10,900百万元增至2024年的14,800百万元，2025年继续增至15,400百万元；其对应营业成本2024年为10,200百万元，2025年为10,600百万元。 | reported_fact | management_claim：管理层解释收入增长主要由于房产交易业务与家装家居业务之间在获客及转化的协同效应带动的订单增加。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，家装业务受益于经纪业务天然导流，随集中采购品类扩大，材料成本有望进一步降低，该观点尚需通过跨期采购价格明细验证。 | 缺少家装家居业务中“客源获取成本（从存量房交易导流的内部结算价）”的独立披露；缺少客单价、退单率、客诉赔偿金额的历史数据；缺少各区域（一二线与低线城市）的毛利率结构明细。 | 存量房交易单量与家装订单转化率之间的对应关系；材料集采规模变动对家装业务毛利率绝对金额的影响范围。 |
| 需要验证在GTV波动周期中，外部渠道与内部经纪人的分佣比例变化是否持续，以及渠道生态参与者是否赚钱 | 2024年外部分佣成本为22,800百万元，内部佣金及薪酬为18,900百万元；2025年外部分佣成本降至20,900百万元（降幅8.3%），内部佣金及薪酬降至17,700百万元（降幅6.6%）。 | reported_fact | management_claim：管理层解释外部分佣减少主要由于贝联经纪人等渠道促成的新房GTV减少；内部佣金减少主要由于链家经纪人促成的存量房总交易额减少。<br><br>third_party_view：有第三方担忧/提出假设，市场调整期平台可能面临给生态参与者分配利润以维持渠道稳定性的压力，尚需通过门店留存率和单店盈利数据验证。 | 缺少单个贝联门店和链家门店的平均净留存利润数据；缺少不同城市级别的佣金分成比例明细表；缺少离职经纪人及退网门店的跨期变动数据。 | 平台总佣金收入变化与内外部分佣支出比例之间的对应关系；单店盈利水平对生态参与者（门店及经纪人）留存率的影响程度。 |
| 需要验证新房业务应收账款计提信用损失准备后，剩余账面余额的现金回收进度，及减值拨备是否充分 | 2023年末应收账款总额4,600百万元，信用损失准备1,600百万元；2024年末应收账款总额6,800百万元，信用损失准备1,500百万元（附注披露为1,636百万元）；2025年末应收账款及合同资产（扣除信用损失准备1,612百万元后）账面净值为3,937百万元。 | reported_fact | management_claim：管理层表示信用损失准备是经考虑过往收款活动、应收款项性质及可能影响客户支付能力的预测后作出的估计。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，新房业务对开发商的应收账款周转天数可能有缩短趋势，该观点需通过各账龄段明细及实际坏账核销率进一步验证。 | 缺少应收账款按开发商个体的集中度披露；缺少逾期超一年以上的应收账款绝对金额及实际核销发生额；缺少抵房资产（若有）的评估变现率细节。 | 宏观房地产流动性环境与新房应收账款回款天数之间的关系；特定开发商违约风险暴露对后续坏账拨备金额的影响范围。 |
| 需要验证房屋租赁业务（省心租）规模扩张多大程度上增加了资产负债表负担，以及包租/托管模式下的空置率风险是否持续 | 房屋租赁服务净收入从2023年的6,100百万元增至2024年的14,334百万元，2025年进一步增至21,900百万元。该业务营业成本由2024年的13,600百万元增至2025年的20,000百万元。 | reported_fact | management_claim：管理层表示净收入增长主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加，并在新模式下（业主保留控制权，公司提供代理及管理服务）确认净服务费。<br><br>third_party_view：有第三方担忧/提出假设，房屋租赁业务在快速扩张中可能面临租金剪刀差收窄和空置率上升的压力，该假设尚需通过实际出租率和单位租金差数据验证。 | 缺少“省心租”旧模式与新模式的具体房源数量占比及转换进度金额；缺少租赁房源的平均空置期天数及租金差（包租成本与转租收入差异）数据；缺少租赁业务的预付租金总额与违约退租率。 | 宏观租金价格变化对房屋租赁业务营业成本中刚性兑付部分的挤压关系；空置率变动对该业务毛利润金额的影响范围。 |