## Official Facts

- **整体业绩与规模（截至2025年12月31日止年度）**：
  - **总交易额（GTV）**：3,183,300 百万元（同比减少5.0%）。其中存量房 2,151,500 百万元（同比减少4.2%），新房 890,900 百万元（同比减少8.2%）。
  - **净收入总额**：94,580 百万元（同比增长1.2%）。
  - **净利润**：2,991 百万元。经调整净利润为 5,017 百万元。
  - **渠道与用户数据**：期末门店总数 61,139 家（活跃门店 58,376 家）；经纪人总数 523,009 名（活跃经纪人 445,632 名）。第四季度移动平均月活跃用户数量为 43.8 百万名。
- **利润池与收入分布（截至2025年12月31日止年度）**：
  - **存量房业务**：净收入 25,020 百万元，分佣及薪酬成本 15,185 百万元，贡献利润 9,835 百万元。收入来源区分为：链家品牌赚取的二手房及租房佣金（按总额确认，年内链家GTV为 802,100 百万元，对应佣金收入 20,000 百万元）；贝联门店及加盟品牌支付的平台服务费与加盟费（按净额确认，年内非链家GTV为 1,349,400 百万元，对应平台及增值服务收入 5,000 百万元）。
  - **新房业务**：净收入 30,597 百万元，分佣及薪酬成本 22,951 百万元，贡献利润 7,647 百万元。收入主要来自于从房地产开发商处收取的销售佣金（按总额确认）。年内通过贝联及其他渠道完成的GTV为 729,200 百万元，通过链家品牌完成的GTV为 161,600 百万元。
  - **家装家居**：净收入 15,426 百万元，材料成本、分佣及薪酬 10,582 百万元，贡献利润 4,844 百万元。收入主要来自向消费者提供家装家居服务。
  - **房屋租赁服务**：净收入 21,900 百万元，房屋租赁成本、分佣及薪酬 20,021 百万元，贡献利润 1,879 百万元。收入主要来自“省心租”等分散式及集中式租赁住房管理运营服务，以及租赁代理服务。
  - **新兴业务及其他**：净收入 1,636 百万元，分佣及薪酬成本 394 百万元，贡献利润 1,242 百万元。

## Management Claims

- **核心交换与合作机制**：公司表示 ACN（经纪人合作网络）是平台的运营系统核心，通过划分合作房产交易中的角色、制定协议和佣金分配机制，打破了信息孤岛，促进了经纪人之间的合作和信息共享，精简了交易流程。
- **新业务增长驱动**：公司表示房屋租赁服务收入的增长（同比增长52.8%）主要由于“省心租”模式下的租赁房源数目增加；但在新模式下，收入确认结构发生变化（业主保留控制权，公司提供代理和期内管理服务并确认净服务费）。家装家居的增长主要由于房产交易业务与家装家居业务之间在获客及转化的协同效应带动。
- **新房业务定位**：公司认为其平台能够成为新房项目的销售渠道，从而重建价值链，并转变房地产开发商与买房人的互动方式。

## Official Promotional Language

- “领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台”
- “率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式”
- “为消费者提供中国最大的真房源库”
- “跻身全球前三大商业平台之列”

## Third-party Data Used

- **市场份额（2022年数据）**：公司新房业务市占率约为 17.4%，二手房业务市占率约为 27.2%（数据来源：东吴证券，2024-01-12报告）。
- **行业规模预测**：预计2026年中国二手房中介服务市场佣金规模将达到 195.4 十亿元，新房中介服务市场佣金规模将达到 130.6 十亿元（数据来源：东吴证券，2024-01-12报告）。

## Third-party Views

- third_party_view：有第三方担忧/提出假设，房地产开发商去化与库存压力加剧可能导致新房大盘复苏缓慢，该业务对开发商的提佣空间及应收账款回款安全性面临考验；尚需通过应收账款周转天数及坏账计提情况验证。
- third_party_view：有第三方担忧/提出假设，虽然房屋租赁业务（如“省心租”）体量增长迅速，但其毛利率偏低，对公司整体盈利水平的拉动作用有限；尚需通过该业务规模扩大后的单位经济模型优化情况进行验证。
- third_party_view：有第三方认为/提出假设，由于非链家门店（贝联等）贡献的存量房交易GTV占比已经超越链家，公司利润率结构将发生改变（平台费率代替全额佣金）；尚需通过存量房业务的长期综合变现率和贡献利润率验证。

## Evidence Cards

### Evidence Card 1: 存量房业务的利润池定位与赚钱方式
- **观察事实**：2025财年存量房业务净收入 25,020 百万元，其中链家产生的佣金收入为 20,000 百万元（对应GTV 802,100 百万元），贝联及加盟品牌产生的平台与增值服务收入为 5,000 百万元（对应GTV 1,349,400 百万元）。
- **来源身份**：reported_fact
- **时间尺度**：2025年全年（单期）
- **所有者相关性**：利润池、单位经济模型
- **事实触发的问题**：非链家GTV占比持续超越链家，这种平台化转型多大程度上会改变总体的营业收入规模与毛利率结构？平台服务费的抽成比例是否存在提升空间？
- **证据边界**：
  - 已记录事实：2025财年存量房业务的GTV结构与对应收入体量，以及总额法与净额法的会计口径差异。
  - 可提示的问题：可能影响存量房业务的长期综合货币化率及利润转化路径。
  - 升级判断所需证据：需要跨期对比链家佣金率与平台服务费率的稳定性，以及ACN机制下外部经纪人的留存率与活跃度数据。
- **后续验证**：持续观察后续财报中存量房GTV的结构变化（链家 vs. 非链家），以及对应收入贡献利润率的变动。

### Evidence Card 2: 新房业务的利润池定位与赚钱方式
- **观察事实**：2025财年新房业务GTV为 890,900 百万元，净收入 30,597 百万元，分佣及薪酬成本 22,951 百万元，贡献利润 7,647 百万元。其中主要GTV来源于非链家渠道（729,200 百万元）。收入主要来自向房地产开发商收取的销售佣金。
- **来源身份**：reported_fact
- **时间尺度**：2025年全年（单期）
- **所有者相关性**：需求、风险暴露、现金流
- **事实触发的问题**：在行业新房销售整体放缓的背景下，公司对开发商的渠道议价能力能否维持？来自开发商的应收账款是否存在潜在坏账风险？
- **证据边界**：
  - 已记录事实：2025财年新房业务的规模、成本结构及交易参与方构成。
  - 可提示的问题：可能影响新房业务的现金流质量及利润池的稳定性。
  - 升级判断所需证据：需要开发商集中度数据、新房佣金账期（应收账款周转天数）以及坏账准备计提比例的历史变化测算。
- **后续验证**：需验证新房业务佣金率的实际结算情况、退款与终止交易的发生比例，以及外部渠道分佣比例是否趋于刚性。

### Evidence Card 3: 房屋租赁与家装家居业务的延伸
- **观察事实**：2025财年，家装家居净收入 15,426 百万元（贡献利润 4,844 百万元）；房屋租赁服务净收入 21,900 百万元（贡献利润 1,879 百万元，对应的房屋租赁成本、分佣及薪酬达 20,021 百万元）。
- **来源身份**：reported_fact
- **时间尺度**：2025年全年（单期）
- **所有者相关性**：单位经济模型、资本配置
- **事实触发的问题**：房屋租赁业务规模庞大但贡献利润绝对值和比率较低，其重资产或重运营属性多大程度上会拖累整体ROE？家装家居业务的增长是否过度依赖原有房产交易流量的转化？
- **证据边界**：
  - 已记录事实：新拓展业务的营收规模、直接成本以及初步的贡献利润。
  - 可提示的问题：可能影响公司整体资本回报率及单位经济模型的优化方向。
  - 升级判断所需证据：需要拆解房屋租赁的空置成本、获客成本及单店/单房盈利模型；需要家装家居业务的外部独立获客占比及客单价数据。
- **后续验证**：需在后续周期中观察房屋租赁业务（“省心租”）的规模效应是否能提升毛利率，以及家装业务在存量房交易低迷期的独立抗周期能力。

## Open Questions

- 存量房交易中，非链家（贝联）渠道的GTV和平台费收入占比不断提升，这一趋势多大程度上会影响公司长期的综合货币化率？需要哪些事实验证平台服务费率的定价稳定性？
- 新房业务的收入实质是向开发商收取的渠道费，在外部新房大盘下行的环境中，公司的新房业务变现率（Revenue/GTV）和实际应收账款回款周期是否持续承压？需要哪些账期和坏账计提的事实验证？
- 房屋租赁服务（如“省心租”）作为高收入、高成本、低利润率的业务，其单位经济模型中“收房成本”与“租客租金”的剪刀差是否存在扩大的可能？需要哪些入住率、租金差的事实验证？
- 家装家居业务的高增长在多大程度上依赖于前端房屋买卖交易的自然导流？如果地产交易规模停滞，该业务能否凭借自身品牌独立获客并维持盈利能力？需要哪些独立获客占比的事实验证？