| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证关联方（华润置地及华润集团）业务占比多大程度影响整体利润池及交易条件的独立性 | 2025年H1在管购物中心125个中，华润置地项目占94个；15个在营重奢商场中14个为母公司项目；2025年H1商业航道在管面积中，来自关联方占比82%（11.68百万平方米）；2025年H1来自华润置地及其关联公司的商业运营及物管服务收入为15.70亿元。 | reported_fact | management_claim：继续与华润置地合作，赢得华润置地开发或拥有的新物业管理及商业运营服务合同以稳定业务扩张。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，公司手握母公司稀缺重奢资源，不过度依赖开发商增量开发，该观点尚需通过第三方获取的重奢项目事实验证。 | 关联方商业项目运营服务的基础管理费率及利润分成率与独立第三方同类项目的具体合同条款差异；关联方项目的租金定价与非关联方市场公允价格的对比数据。 | 关联方项目输送放缓对营业收入增长的金额影响范围；关联方定价/抽成条款变化对整体毛利率变动的影响量级。 |
| 需要验证购物中心零售额规模变化与公司业主端租金收入及商业运营服务费之间的对应关系是否持续 | 2025年H1在营购物中心实现零售额1,220亿元，同比+21.1%（可同比+9.7%）；业主端租金收入147亿元，同比+17.2%（可同比+6.0%）；2025年H1公司购物中心业务收入22.64亿元，毛利率78.7%；2025年H1购物中心在管项目平均出租率97.1%。 | reported_fact | third_party_view：有第三方担忧，宏观经济与消费复苏不及预期可能对线下消费活跃度及品牌开店意愿形成压制，进而影响客流及租金水平，该观点尚需通过各区域客单价与同店销售转化率事实验证。 | 购物中心租售比（租金占销售额比例）的跨期趋势数据；固定租金与抽成租金在业主端收入中的比例构成；分品类（重奢与非重奢）的单店坪效变动及运营费率拆分数据。 | 消费者零售额增速放缓对业主端租金收入金额的直接影响范围；商户退租及空置率上升对公司商业运营服务毛利率的压力传导路径。 |
| 需要验证第三方外拓及收并购（增量业务）多大程度能维持原有业务的毛利率与单位经济模型 | 2025年H1第三方购物中心业务收入占比33.1%，税前利润占比25.3%；2022年及2023年完成对禹洲物业、中南服务等公司的收购，2022年底录得商誉1,805百万元；2025年H1公司主动退出27个低效项目，涉及面积3.46百万平方米。 | reported_fact | management_claim：计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，通过断舍离策略主动退出低效项目以提升整体资产质量。 | 收并购公司并表后的实际跨期毛利率贡献与商誉减值测试中的未来现金流预测差异；新签第三方轻资产项目的履约留存率；退出低效项目的解约成本及前期投入沉没损失明细。 | 第三方项目占比上升对整体毛利水平的影响范围；退出低效项目面积对短期收入缩减与长期利润池改善的对应变动量级。 |
| 需要验证贸易应收款项账龄结构多大程度影响经营性现金流的健康周转 | 2024年底贸易应收款项总账面值为2,366百万元，计提预期信贷亏损137百万元；2023年底贸易应收款项总额为2,074百万元，预期信贷亏损拨备为82百万元；2025年H1经营性活动产生的现金流量净额覆盖核心净利润倍数为103.3%。 | reported_fact | third_party_view：有第三方提出假设，公司应收账款结构优质，1年内占比82.1%，减值计提保持审慎，信用风险可控，该观点尚需通过后续期后回款事实验证。 | 具体业务线（基础物管、增值服务、商业运营）的收缴率分类对比数据；账龄超过一年的历史应收款实际核销比例及追回金额；关联方与第三方应收款逾期天数对比。 | 宏观环境压力下租户/业主违约对预期信贷亏损金额的增加范围；应收账款周转天数延长对实际经营性净现金流量的对应关系。 |
| 需要验证非社区增值服务规模收缩是否持续，以及多大程度受前端开发商景气度约束 | 2024年非业主增值服务收入为237百万元，低于2023年的282百万元；2025年H1非社区增值服务收入同比-27.7%，毛利率24.7%，同比-8.3个百分点。 | reported_fact | management_claim：受开发商增量项目获取及存量项目交付进度变缓影响，交付前筹备、营销服务、前期顾问咨询等业务收入有所下降。 | 非业主增值服务（案场、顾问筹备等）在母公司及第三方新开盘项目中的渗透率变动；按单项目核算的增值服务人工成本与外包成本拆分数据；新开工面积的外部先行指标。 | 母公司及行业新房交付面积下滑对非业主增值服务收入的直接影响量级；该项业务收缩及固定成本黏性对整体物业航道利润率的挤压范围。 |