| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证开发销售型业务毛利率下降趋势多大程度上影响整体核心净利润规模 | 2025年开发销售业务营业额为238.16十亿元，开发销售业务结算毛利率为15.5%；2025年签约销售金额233.60十亿元；2025年整体核心净利润22.48十亿元，同比下降11.4%。 | reported_fact | third_party_view：有第三方提出假设，伴随行业销售下行，公司开发销售毛利率亦将承压，后续待高价地结转结束，2022年及之后获取的高毛利项目将带动开发毛利率企稳回升；该观点尚需通过高毛利项目实际结转周期和实际利润率验证。 | 各高价历史地块的存货减值准备余额明细；2022年及之后新获取地块的具体利润率测算及实际结转时间表；同业在可比一二线城市的当前真实结算毛利率数据。 | 开发销售业务毛利率变化对整体核心净利润绝对金额的影响范围。 |
| 需要验证经营性不动产（购物中心）租金收入与零售额的增长是否持续且多大程度上抵消开发业务利润的下滑 | 2025年经常性业务收入43.30十亿元，核心净利润11.60十亿元；其中经营性不动产业务营业额25.44十亿元，核心净利润9.87十亿元；2025年购物中心租金收入21.90十亿元，零售额239.20十亿元，在营购物中心98个，平均出租率97.4%。 | reported_fact, third_party_data | management_claim：经常性业务是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者，能够帮助开发销售型业务平衡风险、获取资源。<br><br>third_party_view：有第三方担忧，消费景气度受外部环境或宏观经济波动可能指向租金收入增长不及预期的风险；该观点尚需通过后续单店客单价和客流量数据验证。 | 单店同店销售额（SSSG）的详细拆分与驱动归因（客流变化 vs 客单价变化）；新开业购物中心的实际爬坡期租金水平；续租租金调升率（Reversion rate）；商家撤铺率及实际租金减免或返还金额。 | 购物中心租金收入及毛利润的绝对增量与开发销售业务毛利润的绝对减量之间的对应关系。 |
| 需要验证高能级城市聚焦投资策略在多大程度上能维持未来的销售规模与去化速度 | 2025年新增获取项目33个，新增土储总建筑面积3.39百万平方米，总土地款91.66十亿元，其中一、二线城市投资占比99%，北京、上海等五大核心城市投资占比近8成；截至2025年底，总土储面积46.73百万平方米。 | reported_fact, third_party_data | management_claim：坚持战略引领投资和“量入为出”原则，合理把握投资节奏，聚焦高能级城市，持续优化土储结构。 | 一二线城市新获取项目从拿地到实际开盘的真实周期；新推盘项目的真实去化率与当期流速；新增拿地项目的地价占售价（地销比）的具体水平；五大核心城市以外的其他二线城市项目去化表现。 | 一二线城市土储占比变化对未来各期签约销售金额及去化周期的影响范围。 |
| 需要验证融资成本的下降是否持续以及净有息负债率的实际变动方向 | 截至2025年12月31日，加权平均融资成本为2.72%；约18%的有息负债将于一年内到期；2025年在国内公开市场获取人民币融资28.90十亿元，票面利率在1.74%至2.20%之间；净有息负债率上升至39.2%。 | reported_fact, third_party_data | management_claim：公司资金成本仍维持在行业内较低水平，财务稳健。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，公司经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小；该观点尚需通过后续利息支出及经常性现金流流向验证。 | 非公开市场融资的条件与真实成本；联合营项目带来的表外负债及相关担保余额的具体数额；未来三年中长期债务到期日的细化分布数据；基准利率及汇率波动对综合财务成本的敏感性测算。 | 新增低成本融资置换到期债务对整体利息支出的影响量级；净有息负债率变化与拿地支出、现金流状况之间的对应关系。 |