| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证核心城市销售金额与真实市场去化需求之间的对应关系 | 2025年合约物业销售额为 251.23 十亿元（同比下降 19.1%），销售面积为 10.56 百万平方米（同比下降 8%）；北京地区销售回款超 30.00 十亿元，上海和深圳分别超 20.00 十亿元；香港地区销售额突破 20.00 十亿元。 | reported_fact | management_claim：随着供需关系持续改善，有信心抓住更多城市的结构性机会，香港市场有望继续回升。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，房地产行业市场下行及商品房销售可能存在低于预期的风险，需通过后续销售及结算进度验证。 | 核心城市单项目的实际去化率及新推盘的访客转化数据；核心区域二手房市场挂牌价与成交价差趋势；区域内竞品楼盘的折扣力度与动态流速。 | 核心城市高价项目销售回款对整体经营性现金流入的支撑比例；改善型需求释放对整体销售均价的持续性影响量级。 |
| 需要验证毛利率下滑幅度及存货减值拨备在多大程度上影响后续利润池 | 2025年集团营业收入为 168.09 十亿元（同比下降 9.2%），归母净利润为 12.69 十亿元（同比下降 18.9%）；2025年整体毛利率降至 15.5%；2025年综合收益表中确认存货减值拨备 1.29 十亿元。 | reported_fact | third_party_view：有第三方提出假设，基于行业周期性因素，预期入账毛利率以及存货减值继续承压；该观点尚需通过未来结转结构优化与实际毛利表现验证。 | 2024-2025年获取的地块当前实际售价与测算成本的剪刀差数据；各区域库存的库龄结构及周边同类资产跌价幅度；下半年实际结算项目的利润率明细。 | 资产减值计提金额对当期核心净利润的削减量级；存量已售未结转资源的实际结转毛利率变动范围。 |
| 需要验证商业物业现金流是否持续覆盖利息支出并维持健康周转 | 2025年商业物业收入为 7.20 十亿元（同比增长 1%）；其中购物中心成熟期项目出租率为 96.1%，写字楼成熟期项目出租率为 80.0%；2025年平均融资成本降至 2.8%，总利息支出为 7.15 十亿元。 | reported_fact | management_claim：将通过持续注入成熟资产构建新的 REITs 平台，进一步释放资产价值。<br><br>third_party_view：有第三方担忧/提出假设，商业运营收入已覆盖总利息支出的状态，仍需通过实际资产退出的资本循环数据验证。 | 商业物业的主力店及核心租户退租/续租率变动；商业资产的实际租金收缴率及日常资本性支出（Capex）明细；后续商业 REIT 扩募资产的实际估值与注入对价。 | 商业租金净流入金额与有息负债付息支出之间的对应关系；REITs 退出通道对整体经营性净现金流的增量影响范围。 |
| 需要验证新增高能级城市土储资本开支对现金流的占用范围及其后续收益情况 | 2025年新增土地投资 35 宗，新增土地储备总建筑面积 4.99 百万平方米；总地价 118.69 十亿元，其中权益地价 92.42 十亿元；一线城市权益购地金额占比 73.9%；18 宗地块以低溢价获取。 | reported_fact | management_claim：投资布局进一步聚焦一线与强二线城市，土储结构优质且持续发展动能充足。<br><br>third_party_view：有第三方提出假设，新增项目在“好房子”系统加持下有望保持市场领先，尚需通过实际开盘去化率验证。 | 新获取高能级地块的实际开盘周期及去化流速；土地获取溢价率与当地新房限价政策的对应变动；新项目中合作开发的少数股东出资比例及利润分配条款。 | 地价资本开支变动对当期自由现金流流出的影响范围；一线城市新增土储转化对应期间收入及利润金额的影响量级。 |