| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证香港物业开发业务结转结构与整体利润率之间的关系 | 1. 截至2025年6月30日，香港发展中可供出售住宅土地储备约1,330万平方呎；FY2025香港物业销售收入为26,139百万元港币，营业溢利为3,200百万元港币。
2. 截至2025年12月31日止六个月（FY2026 H1），整体物业发展收入为29,857百万元港币。
3. 第三方数据指出，2026上半财年物业开发营业收入/利润同比分别增长94%/95%。 | reported_fact / third_party_data | management_claim：随着价格渐趋稳定，以及更多高端项目即将推出，叠加销售势头回升，预计未来利润率可保持稳定。
third_party_view：有第三方提出假设，2026上半财年开发业务业绩改善主要受益于内地住宅项目集中结转，香港开发利润率仍处相对低位，其复苏带来的盈利弹性仍需验证。 | 缺少2026财年及以后各期实际结转的香港具体项目（如天玺·海、天玺·天等）的建安成本、补地价金额及最终销售均价数据；缺少按单项目拆分的毛利率明细。 | 香港住宅销售均价变化对整体物业开发营业利润金额及利润率的影响范围；高端项目结转占比与综合毛利率之间的对应关系。 |
| 需要验证内地投资物业租金变化对整体租赁利润池的影响范围 | 1. FY2025内地物业租赁收入按港币计为6,173百万元，营业溢利为4,864百万元。
2. 截至2025年6月30日，内地已落成物业（绝大部分用作出租/投资）为2,110万平方呎。
3. FY2026 H1期内，内地投资物业公平价值变动为亏损1,603百万元港币。
4. 第三方数据显示，FY2026 H1内地零售物业租赁收入同比+4.6%，写字楼物业租赁收入同比-9.1%。 | reported_fact / third_party_data | management_claim：零售物业组合的贡献增加，抵销了写字楼租金下跌的影响；高端消费呈现复苏迹象，写字楼出租率上升带来新增收入。
third_party_view：有第三方提出假设，未来2-3年内地多个投资物业项目落成将带动经常性租金收入增长，该观点尚需通过实际开业数据验证。 | 缺少内地核心写字楼（如上海IFC、ICC等）的实际续租租金变动幅度及空置周期数据；缺少新落成项目（如杭州IGC等）的实际出租率及租金回报率测算数据。 | 内地写字楼租金下调幅度对总租金收入金额的影响量级；新落成零售物业带来的增量租金与存量物业租金变动额之间的对冲关系。 |
| 需要验证加权平均借贷利率变化对净财务支出及现金流的影响量级 | 1. 截至2025年6月30日，集团净债项为93,298百万元港币，净债项与股东权益比率为15.1%（上一财年末为18.3%）。
2. 截至2025年12月31日止六个月（FY2026 H1），净财务支出（利息资本化后）为810百万元港币，同比减少44%。
3. FY2026 H1集团债项的加权平均实际利率为3.0%，较上年同期的4.0%下降1.0个百分点。 | reported_fact | management_claim：集团继续采取积极和严谨的财务管理方法，经常审阅其资本结构及财政状况以确定其财务状况维持良好，以确保可持续提供回报并维持审慎的财务杠杆水平。 | 缺少后续期间实际到期债务的再融资利率水平明细；缺少公司账面浮息债务与定息债务最新转换情况及对冲工具细节的外部验证。 | 加权平均实际利率变化对当期净财务支出金额的对应影响量级；净负债率变动与公司派息金额（维持约50%派息比率下）之间的关联稳定性。 |
| 需要验证政府收地补偿现金流入与新获取土地资本支出之间的动态平衡关系 | 1. FY2025期间，预期收取政府收回洪水桥/厦村等土地的现金补偿额约3,000百万元港币；另有新田和北环线土地收回补偿约1,200百万元港币预期在FY2026入账。
2. FY2026 H1（2025年11月），集团投得屯门第16区站第一期物业发展项目，总楼面面积约601,000平方呎。
3. 截至2025年12月31日，上水古洞南住宅项目完成地契修订，可建总楼面面积增至约120万平方呎。 | reported_fact | management_claim：集团将继续在合适时机、透过不同途径补充香港的土地储备，以推动集团未来的业务增长。 | 缺少新投得地块及补地价项目（如屯门第16区、古洞南等）的实际土地成本单价（港币/平方呎）及后续预计建设资本支出进度表。 | 政府收地补偿带来的现金流入金额与新获取土地/补地价的现金流出金额之间的覆盖关系；新增农地转换项目对未来单项目单位经济模型的改善程度。 |