| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 |
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| 需要验证北部都会区农地收回补偿与原址换地补地价对公司利润池及现金流的影响程度 | 1. 截至2025年12月31日，持有新界土地储备约40.5百万平方呎（元朗区24.1百万、北区12.4百万）。
2. 2025年7月政府宣布收回新田科技城及湿地公园用地，公司约33.4万平方呎被收回；北环线主线收回约18.7万平方呎，按1,032港元/平方呎计，预期获现金补偿约5.4亿港元。
3. 2024年来自政府收回土地收益为33.61亿港元。
4. 洪水桥/厦村新发展区第34B区用地达成补地价9.31亿港元，自占楼面58.08万平方呎。 | reported_fact / third_party_data | third_party_view：有第三方提出假设，结合政府收地补偿报价与公司历史农地平均成本，出售土地给政府的毛利率可能较高，该观点尚需通过各批次实际入账成本与补偿价格验证。
management_claim：管理层预期通过“土地共享先导计划”能善用土地资源并加快释放潜在价值，估算相关项目最早于2031年入伙。 | 1. 北部都会区后续分阶段征地和换地的明确时间表。
2. 涉及被收回或换地地块的原始账面成本明细。
3. 政府最新标准补地价金额及实际评估价差异。
4. 补地价对当期资本开支及现金流的实际流出金额测算。 | 1. 政府收地补偿单价/补地价单价与特定地块账面成本之间的差额范围。
2. 换地后住宅开发入市价格与土地及建造成本之间的单位经济模型对应关系。 |
| 需要验证香港核心增量商业项目（The Henderson与中环新海滨）是否持续带来租金增长及多大程度影响现金流回收 | 1. 2025年香港应占租金总收入为69.16亿港元，同比+1%；应占税前租金净收入为48.72亿港元，同比-1%。
2. 核心组合平均出租率维持约93%。
3. 截至2025年底，The Henderson出租率达95%（2024H1为60%，2025H1为80%）。
4. Jane Street预承租中环新海滨3号用地第一期超22.3万平方呎，占该期可出租办公及附属面积逾70%。 | reported_fact / third_party_data | third_party_view：有第三方担忧，短期内香港写字楼供应过剩可能导致整体租金疲软，且中环新海滨项目最早需至2027年才开始贡献收入，回收周期可能较长；该影响方向尚需通过后续续租租金水平和实际交付出租率验证。 | 1. The Henderson 实际入驻交付节点、有效免租期长度及实际净租金单价。
2. 中环新海滨项目各期总资本开支发生进度及年化运营成本。
3. 现有核心物业（如IFC等）的续租租金调整率（Rental Reversion）及空置周期时间数据。 | 1. The Henderson与新海滨项目新增租金收入对集团整体租金净收入水平的拉动量级。
2. 巨额资本开支流出与新增租金流入之间的时间差对经营现金流量的影响范围。 |
| 需要验证内地物业开发及租赁业务收缩对整体利润池的影响范围 | 1. 2025年入账应占内地物业发展营业额约34.26亿港元，同比下跌58%；应占税前亏损为2.53亿港元（2024年同期为税前盈利9.85亿港元）。
2. 2025年内地收租总收入同比下降13%至18.26亿港元，税前租金净收入降18%至13.04亿港元。
3. 2025年底内地待发展/发展中楼面面积从16.9百万降至10.6百万平方呎。 | reported_fact | third_party_view：有第三方观察到内地核心写字楼项目（如北京环球金融中心等）出租率及租金单价承压，尚需观察新增落成项目（上海新岸商业中心等）能否有效补充租赁增长动力。 | 1. 内地存量物业（住宅）按城市或项目的存货跌价准备计提金额明细。
2. 内地新增商业项目（如上海新岸商业中心）爬坡期的招租去化率及实收租金数据。
3. 内地未结转合约销售对应的预期毛利率数据。 | 1. 内地待售存货结转与当期利润率下滑及存货减值之间的对应关系。
2. 内地核心城市写字楼出租率及租金下调对集团租金净收入的负面影响量级。 |
| 需要验证利率变动及有息负债结构对利息支出金额及经营性现金流的影响程度 | 1. 截至2025年底，净负债率下降至18.7%（2024年底为21.1%），净负债为602.19亿港元。
2. 2025年全年整体实际借贷年利率较2024年末下降1.1个百分点至3.41%，融资总成本同比下降20.7%至54.56亿港元。
3. 截至2025H1，有息负债中约68%为浮动利率。
4. 2025年宣派及支付本年度股息24.21亿港元。 | reported_fact | third_party_view：有第三方提出假设，由于公司具有较高比例的浮动利率负债，若HIBOR利率进一步下行，融资成本有望持续改善，该趋势需通过下期实际利息支出的降幅验证。 | 1. 2025年全年及未来实际现金利息支出中资本化利息与费用化利息的拆分明细。
2. 未来一至三年内有息负债的到期规模与具体再融资计划利率。
3. 中环新海滨及北部都会区开发项目未来的具体外部资金需求（资本开支预测）。 | 1. 市场基准利率变动对集团全年利息支出及财务成本净额的敏感度影响范围。
2. 经营性现金流入对资本开支、利息支出及稳定股息派发金额的覆盖程度。 |