| 变量或问题 | 已有事实 | 来源身份 | 管理层解释/第三方观点归档 | 事实缺口 | 待验证关系 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 需要验证内地发展物业（DP）去库存进度与存货减值压力是否持续 | 1. 2019年起未再直接购入新土地；
2. 截至2024年末，内地发展物业总土地储备约1.21百万平方米，其中包含80万平方米已落成但去化缓慢的非住宅物业；
3. 2023年、2024年及2025年上半年，分别计提内地发展物业减值拨备1,933百万港元、1,604百万港元及396百万港元；
4. 2024年内地发展物业确认入账收入3,219百万港元，营业盈利930百万港元。 | reported_fact | management_claim：政府稳楼市政策效果尚需时显现，购房意欲疲弱，写字楼需求有限导致去库存进度缓慢；暂无补充土地储备计划以去除风险。 | 1. 内地六个关键城市存货分布明细及各项目具体去化率数据；
2. 剩余非住宅类存货（写字楼/商业）的账面平均成本与周边最新同业成交均价的偏差测算；
3. 同行降价促销幅度及渠道分销佣金率等外部数据。 | 1. 验证存货规模（尤其是80万平方米非住宅存货）变化与未来多期减值拨备金额之间的对应关系；
2. 验证停止购地行为对后续数年DP业务现金流流入及整体营业盈利萎缩的影响范围。 | | 需要验证内地投资物业（IP）客流/销售额转化情况与公允价值下跌幅度的对应关系 | 1. 2022年、2023年、2024年内地投资物业收入分别为4,798百万港元、4,571百万港元、4,571百万港元（单位口径统一）；
2. 2024年录得投资物业重估减值净额5,990百万港元，2025年上半年再录得重估减值净额1,180百万港元；
3. 2024年内地IP营业盈利为2,983百万港元，较2022年（3,226百万港元）持续下滑。 | reported_fact | management_claim：国内消费显着减弱，消费者优先考虑性价比，消费外流海外增加，竞争加剧对楼龄较长的商场构成挑战；写字楼市场持续供应过剩令出租率和租金水平受压。 | 1. 成都IFS、长沙IFS等核心物业的具体客流量、客单价及提袋率数据；
2. 商户销售分成（可变动租金）占整体租金的比例变化趋势及主力店续租租金变动率（Reversion rate）；
3. 核心商场周边新开业商业综合体面积及分流数据。 | 1. 验证主力商场商户销售额变化情况对可变动租金收入绝对金额的影响量级；
2. 验证租金增长率预期下调及资本化率变动对投资物业账面公允价值调整的影响范围。 | | 需要验证长期投资组合（CME2/金融资产）配置规模对整体资本回报及少数股东归属的影响范围 | 1. 截至2025年上半年，账面“其它长期投资”总额为48.4十亿港元（包含地产19.6十亿港元、新经济14.1十亿港元、金融及其它14.7十亿港元）；
2. 2024年录得长期基金投资资产公允价值亏损221百万港元，2025年上半年股本投资公允价值变动产生5,966百万港元收益并计入其它全面收益；
3. 2024年投资分部营业盈利为1,854百万港元（主要为股息收入）。 | reported_fact | management_claim：CME2是新经济基础设施的策略性长远投资，将释放的资本再投资于覆盖面更广的领域；高流动性长期投资以保本并赚取理想收益。 | 1. 长期投资组合的底层资产明细、具体持仓标的及集中度；
2. 该类资产的历史实际股息率（Dividend Yield）与集团平均融资成本（2025年上半年为2.4%）的利差测算；
3. 该投资组合的换手率及买卖交易节点数据。 | 1. 验证长期投资组合产生的股息现金流入多大程度上能覆盖集团整体的债务利息支出；
2. 验证庞大金融资产的公允价值跨期波动对集团综合全面收益及净资产规模（NAV）的系统性影响量级。 | | 需要验证物流基建（现代货箱码头）吞吐量流失对单位经济模型及利润池的影响程度 | 1. 现代货箱码头在香港的吞吐量于2023年减少18%至1.9百万TEU，2024年再减少7%至1.7百万TEU；
2. 2024年物流分部收入为1,073百万港元，营业盈利下跌39%至123百万港元；
3. 2019年初组建了“香港海港联盟”以联合操作葵青货柜码头泊位。 | reported_fact | management_claim：政治经济动荡及中美贸易谈判忧虑严重扰乱货运，全球供应链转移、航运联盟重整及区内竞争激烈导致吞吐量下降；海港联盟有望透过操作升级提升竞争力。 | 1. 粤港澳大湾区（如深圳盐田、广州南沙）等竞品港口的集装箱吞吐量及市场份额变动外部数据；
2. 单箱操作成本及单箱收入费率（Revenue per TEU）的跨期变动；
3. 香港海港联盟成立后实际产生的协同降本金额测算。 | 1. 验证香港本地集装箱吞吐量下滑与物流分部营业盈利缩减之间的线性关系；
2. 验证“海港联盟”联合操作带来的成本集约效应在多大程度上能对冲吞吐量流失造成的利润池收缩。 |